שוכרים או משכירים נכס נדל״ן? כך תימנעו מטעויות יקרות
מאת: עו״ד יגאל וסיליאב
עבור רבים, עסקת שכירות – בין אם מדובר בדירה למגורים, חנות, משרד או מחסן – נתפסת כעניין שגרתי ופשוט. עם זאת, בפועל מדובר בעסקה חוזית משפטית מחייבת, בעלת סיכונים כספיים והשלכות משפטיות כבדות משקל. שני הצדדים – הן המשכיר והן השוכר – עלולים להיתקל בקשיים ובעוגמת נפש כתוצאה מסעיפים לא ברורים, חוסר הגדרה של חובות וזכויות, או התעלמות מתרחישים אפשריים.
מדוע חשוב להיעזר בעורך דין בשכירות נכסים?
1. הגנה משפטית מפני סיכוני עיסקה
מצד השוכר חשוב לבחון את הזכויות הקנייניות על הנכס, לוודא שהחוזה מאוזן, שאין סעיפים מקפחים, שיש הגדרה ברורה לתחזוקה, להשבת בטוחות, למטרת השימוש בנכס, לתקופת החזקה בו ועוד.
מצד המשכיר חשוב להכיר סיכונים הכרוכים בהשכרה וליתן להם מענה משפטי ההולם את הנסיבות, לוודא שהחוזה כולל מנגנוני הגנה למניעת נזקים, פיגורים בתשלום, שימוש לא חוקי ושינויי הנכס אסורים, התאמת בטוחות ומנגנוני מימושן ועוד.
2. התאמה לסוג הנכס ולמטרת השכירות
שכירות של חנות שונה מהותית משכירות של דירה ושונות גם הגנות הקוגנטיות בדין. חוזה שכירות לעסק כולל סוגיות ייחודיות: התאמת הנכס למטרת העסק, תשלומי ארנונה, דמי ניהול, שימושים מסחריים, רישוי עסקים, תקופת שכירות אופציונלית, זכות לפיצוי בגין פינוי ועוד. עורך דין יאסוף מידע, יברר ויתאים את החוזה לצרכים ולנסיבות.
3. הגנה מפני סכסוכים עתידיים
חוזה ברור ומנוסח היטב – מצמצם סיכונים עתידיים. השקעה בייצוג משפטי לעתים תחסוך משמעותית בעלויות של הליכים משפטיים, מכתבי התראה, תביעות פינוי, דרישת נזקים ועוד.
4. בדיקת זכויות בנכס
האם המשכיר רשאי להשכיר את הנכס?
האם יש עיקולים, הערות אזהרה או מגבלות תכנוניות?
האם השוכר עומד בתנאי השכירות הקודמים שלו?
האם ניתן להפעיל את העסק בנכס?
האם הנכס מאושר למטרת העסק?
ועוד.
5. מנגנוני בטחונות ופיצויים ברורים
ערבויות, בטוחות (המחאות ביטחון, ערבויות אישיות) – כל אלה מחייבים הסדרה מדויקת של מנגנוני מימוש תקפים וברי אכיפה.
6. ייצוג מקצועי בעת מחלוקות, בפינוי או בסיום חוזה
במקרה של הפרת חוזה, סיום מוקדם, דרישה לתיקונים, או עזיבה פתאומית – עורך דין שוקד על שמירת זכויות במכתבי דרישה, ייצוג בהליכים משפטיים (כגון פינוי מושכר), מו״מ להסדר ועוד.
עורך דין בעסקת שכירות – לא רק פורמליות, אלא צורך מהותי
גם כאשר מדובר ב"דירה פשוטה לשנה", עורך דין עשוי למנוע בעיות חמורות: תשלומי יתר, להסדיר חוזית את נושאי אחריות לנזקים, לצמצם חשיפה משפטית וילווה לאורך הדרך במיצוי זכויות. עבור משכירים – מדובר בהגנה על ההשקעה, על השכירות החוזרת, ועל שמירת הנכס במצב תקין. מנגד, עבור שוכרים מדובר בצמצומי סיכונים, התאמת המושכר לצרכי העסק ועוד.
* כל האמור לעיל בלשון זכר כולל גם לשון נקבה, לפי העניין, ולהיפך.
** כל האמור בלשון יחיד מתייחס גם לרבים ולהיפך, בהתאמה לעניין.
*** האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי פרטני. הסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד.